租房

读者：我有几套房屋需要出租。请问出租住房是带家具好还是不带家具好？两者在租约上有何区别？房客是否可转租房屋? 续延或解除租约时租赁双方需要遵守哪些规定？

新桥律师：

不带家具（LOCATION VIDE）和带家具（LOCATION MEUBLEE）租约的区别在于前者受法律的限制较为严格，而后者给予房东和房客的自由度较大。

不带家具的租约的房客可随时解除租约，前提是提前三个月以带回执的挂号信，或通过法庭执达员通知房东。否则，除非房客在此期间再次将房屋出租，否则已经搬走的房客仍需支付三个月的房租和物业费。

上述提前通知期在以下情况下减少为一个月：

- 房客调动工作

- 房客失业或短期合同到期  

- 房客失业后找到新工作

- 房客领取RSA救济金

与房客不同的是，房东只能在租约到期后提出解约，并需提前六个月以带回执挂号信，或司法执达员送达的方式通知房客，同时还要说明不再续约的理由，例如 ：

- 用于自己或家人的主要住所（DOMICILE PRINCIPAL）

- 出售房屋（这时应事先通知房客，后者在同等条件下拥有优先购买权）

- 其他正当理由 (房客违法租约条款等)

否则，个人租约续延三年，公司续延六年。

不带家具住房的违约条款受到法律的严格限制，房东只能在以下条件下解约:

- 房客拒不支付房租，物业费或押金

- 房客拒绝购买房屋保险

- 房客因对邻居构成骚扰而受到司法处罚

签订带家具租约的房客可提前一个月通知房东解除租约。

房东则应在租约到期的三个月前提出，并需说明理由。告知可采用双方接受的方式，或以带回执的挂号信完成。对在房屋租赁期间不遵守租约规定的房客，房东可向法院提出解除合同诉讼。在法官判决解除租约后，房东可要求执达员和警方驱逐拒不搬迁的房客。

关于转租，租约中一般都有禁止转租的条款。在此情况下，房客需征得房东同意后才能转租房屋。 有的租约仅规定房客在规定期限内通知房东。转租租约应注明租金，租期和物业费分摊比例。转租的租期和租金不得超过原租期和租金金额。当房客不付房租时，房东有权直接向二房客索取房租。但金额不得超过转租租金。

读者：我最近三年先后购买了几套房产用于带家具出租。请问这方面有哪些优惠政策和具体措施？需要具备什么条件才能申请享受？

新桥律师：

首先，您可成立专业公司，以职业带家具出租人的身份从事业务。从税法上来说，带家具出租和无家具出租的区别是，带家具出租的收入属于工商业利润 (bénéfice industriel et commercial)，无家具出租收入为非商业收入（bénéfice non commercial）。

租约条款由双方共同确定。但根据2005年1月的法律，租期不得短于为一年。
在租期届满后，租约自动按原来的条件延长一年。但房东可在租约到期的三个月前要求修改租约（提高房租或减少租房数量等）。房东还可以出售，自住和违约为理由要求解除租约。而房客只需提前一个月通知房东即可自由解除租约。

享受相关的税务优惠必须具备职业出租人的资格。获得该资格的三个条件是：1.家庭中至少有一名成员以职业出租人的名义进行工商注册，2. 年租金收入高于23000欧元。3. 该收入应超过家庭的其他收入（工资，其他工商业收入等）。

税务优惠措施包括：

带家具职业出租人（loueur en meublé professionnel ）在经营中可抵扣所有开支（维修、大修等费用），以及在购买房产时支付的过名税。可房产每年扣除2% - 3% 的折旧费。例如50万欧元的房产每年可从房租收入中扣除12000欧元的折旧费。

带家具职业出租人无需缴纳增值税。

年房租收入在82800欧元以下可享受 MICRO FONCIER优惠税制。

此外，公证人费用，创办公司费用，物业维修费用，地方税（impôts locaux）frais d'entretien et de réparation, 管理和保险费，银行利息均可从公司收入中抵扣。家具也可每年折旧10 % 至20 %。

对于需要交纳巨富税者来说，职业出租房产作为生产工具不在计算个人资产之列。但前提是职业出租的收入占家庭总收入的50%以上。

在继承遗产时，无需立即交纳继承税

在五年内，继承人只需向个人企业主那样支付较低的利息。
其余税款可在十年内分20次付清。

• 如果继承人继续保持职业出租人地位，他们还可以从遗产税基中扣除相关物业。
• 在以下情况下，物业可享受75%的减税：

- 去世者已从事该行业两年以上。
- 继承人在6年内不出售出租房产。
- 其中一名继承人至少从事带家具出租业5年以上。

不过，房产税和社保分摊金不能免税，但这两项支出均可在利润中抵扣。作为商人，出租人还要提交会计报表。

新桥律师事务所

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