私有不动产的征用

读者：我十多年前在94省购买了一栋占地550平米的独立住房。最近收到市政府的来信，说要征用我的产业。我认为对方出价过低，而对方却不接受我的出价。请问我应该如何维护自己的权益？

新桥律师：

您可通过律师或自行向法院提起诉讼。私人不动产诉讼由国家征用法官（juge de l’expropriation）受理负责，二审由征用庭 (chambre de l’expropriation) 受理。法官的主要工作是确定赔偿金额。此外，有关征用私有产权或中介费的争议也可提交大审法院和上诉法院。但在国家征用的纠纷中，大审法官或上诉法官无权撤消或改变行政决定。所以，征用法官在确定政府征用权利方面起着决定作用。

私有产业的征用需要省长提交征用法官审批，私人产业主不参与决策。

征用法官根据征用法典第R.12-1条审查以下文件 : 

- 市政规划 (D.U.P.)

- 行政部门的征用决定（应在做出决定的六个月内提交）;

-  被征用产业的调查 (至少 15 天完成) ;

- 征用公告 ;

-  寄给业主及其他利益人的通知;

-  详尽的物业描述

如果材料齐全，法官将发出征用令。否则，省政府应在一个月内补齐文件。

对征收令提出异议的唯一方式是在收到征用令后的两个月内聘请律师向最高法院提出上诉(新民事诉讼法第612条)，并在五个月内通知被上诉人。法庭不受理行政复议和抗诉。

对征用产业的估价在法官主持下，由当事人，鉴定人员或公证人以及政府代表前往现场完成。各方的意见记入笔录。

现场评估不一定仅限于被征用产业，也可包括作为对照的产业。现场评估的目的是让法官了解相关物业的实际状况。

听证程序一般在现场评估后进行，地点可选择在当地的市政厅。

法官在听证会上听取各方的陈述。在听证后，法官至少在八天后才能做出判决。

法官的判决书包括以下内容：

- 征用的性质 ;

- 征用方的出价，私人业主的索价和政府代表的建议;

-  产权转移日期 ;

-  被征用产业的简单描述（地籍登记、占地面积、建筑面积、维修状况等 ;

-  租赁和使用状况 ;

-  提出征用方案和前期调查日期 ;

- 私有产业的评估日期  ;

- 作为评估依据的日期 ;

- 在评估依据日期执行的市政规划，特别是建筑规定、公共用益权和对建筑的限制 ;

- 物业的道路和其他网络条件（水、电和其他网络）;

- 物业的法律定义，如建筑用地或非建筑用地 ;

- 各方举出的参照物业

判决应对参照物业进行分析，注明理由，说明采用某些参照标准，拒绝另一些参照标准的原因。

判决确定补偿的金额和计算方式。

无论是行政法官还是司法法官，面对技术问题，都可指定专家进行鉴定，以做出公正的裁决。

在征用房地产方面，较少采用对比评估价格的做法。即便是商业资产的评估方式也很少采用。

但对于法官来说，比较评估法较为简单，无论是对当事人还是对阐明判决理由来说都是如此。考虑到房地产的特殊性，鉴定的目的只能是提供可比较的信息以及就此进行的辩论，以平衡双方的地位，因为政府方面掌握着相关不动产的翔实资料。

根据不动产征用法典第L.13-15-I条，法官只能在确定待建土地的用途之后才能做出相关决定。否则，各种评估法都是不适用的。法官是唯一有权作出决定者，他不能在任何情况下将责任推给司法鉴定员，后者只能对一些事实提出技术性意见。为此，法官在指定鉴定员之前必须对土地的用途加以确定。

政府代表可参与确定赔偿金和诉讼的所有步骤，包括上诉。但除非判决对他个人造成损失，一般不能向最高法院提出上诉。

法官根据双方的诉求作出判决。  判决需要

- 遵守双方出庭申辩对质的原则

- 遵守双方获得同样证据的原则

不服判决者应在收到判决书的当月内提出上诉。

 初审判决费用由征用单位支付，上诉费用由败诉方支付。

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