DUFLOT法和租房限价

读者：我有三个问题：1.新出台的DUFLOT法对出租住房者有哪些税收优惠？2.出租住房如何进行折旧？3.更换房客有哪些租金限制？

新桥律师：

1.新修订的Duflot法于2014年9月1日实施。该法又称为PINEL法。

根据该法，购置住房出租12年者总共可获得21%的折旧减税, 出租6年者可获得12%的减税,出租9年者可获得18%的减税。但前提是房东遵守最高房租限价，房客的收入不超过一定标准。

各地区的限价标准如下：
 

上表所提Abis地区指巴黎和92，93，94省的主要城市，A类地区指77，78，91省的主要城市和92，93和94省的次要城市以及95省的主要城市。

上述房租还要乘上以下系数： 0.7 + 19/住房面积 该系数反映了租房市场的实际情况，并使房租根据住房面积递减。

例如：甲在B1地区购置了一套90平米的住房。该地区房租的最高限价为每平米9.11欧元。而在该地区的一套35平米的住房的最高限价为11.85欧元。计算方法是：

1. 计算系数： (0,7 + 19/35) = 1,24
2. B1地区每平米最高限价为9,88 x 1,2 = 11,85
    

房客收入上限规定

减税上限为每平米5500欧元。例如，购置30万欧元的40平米的房产，减税额需按每平米5500来计算，这样，减税不再是30万欧元，而是40 m² x 5500 € 为 220 000 €.

2.出租带家具住房由于可享受折旧，因而得到越来越多的房东的青睐。

作为一种减税方式，折旧用于冲抵出租住房的利润。这与装修或贷款等方式的不同点在于，企业无需为折旧而支出资金。

折旧的定义是会计对于某些固定资产贬值的认定。例如在带家具出租的帐目内记入资产的贬值。

折旧包括具体的资产的构成，包括土地，工程，室内装修，屋顶，电力等。折旧期限为资产的使用寿命。带家具出租者可委托会计师计算折旧。加入认可的管理中心（Centre de gestion agréé）者还可获得每年915欧元的减税额，以冲抵所支付的会计费。

土地是不能折旧的，家具每年按相同比例计算折旧，期限为7年。

3.除首次出租的住房和连续18个月未出租的住房外，所有住房在更换房客时，都受到租金限制，即新租金不能超过上一个房客的租金水准，但以下情况例外：

• 根据国家统计局公布的建筑指数进行年度调整
• 房东进行了大规模的装修，装修总金额超过6个月的房租。在此情况下，租金最高上涨幅度不得超过原租金水准的15%。
• 住房经过6个月以上的改造，且工程价格超过一年以上的房租。
• 原房租过低，在此情况下，房租最高涨幅不得超过该街区可比房屋租金的50%。这里的可比房屋指：

• 同一条街距出租房屋10个门号之内的房屋 
• 房屋质量和建造年份
• 楼层和电梯情况
• 使用面积和房间数
• 是否有附属建筑
• 房屋内设施，如卫生间，洗澡间，中央取暖设备等
• 房客是否已经居住三年以上
• 扣除物业费的租金水准

房租偏低由房东承担举证责任，即房东应提交可比房屋租金明显高于所租房屋的证据。限制租金上涨的法令适用于2014年8月至2015年7月签署的租约。

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