新商业租约法

读者：请问2014年11月5日实施的商业租约法令有哪些新规定？

新桥律师：

该法令为第2014-1317号法令又称PINEL法。该法令对房客的物业费，税款和维修责任作了不少新规定。下面是该法律的新内容 ：

• 在新法令实施前，物业维修费的支付完全取决于租约双方的协议，没有法律框架。而新法令实施后，大修费和陈旧改造费，法律规定的施工，地方经济税和房东收取的管理费不得再由房客支付。但作为例外，新法令规定，房地产税仍可由房客支付。
• 房东必须把物业费的分摊方式告知房客。
• 房东最迟应于第二年的9月30日之前，或在收到年度物业账单后的三个月内向房客提供前一年的物业账单和支付凭证。
• 房东应每三年一次，向房客提供未来三年的物业维修计划和预算。
• 未按照指数调整房租的房东不得追偿因此而造成的欠租。
• 短期租约的上限由原来的2年提高到3年。房东可以同房客签订多个短期商业租约，只要总年限不得超过3年即不受9年商业租约的限制。这一规定有利于房东，因为房东可在3年后收回店铺而不必支付高额商业资产。在续约时，房租不受上涨指数的限制。房客可利用这段时间评估其销售能力，决定是否签订长期租约。另外，根据旧法，当两年短期租约届满后，继续在店铺内经营的房客自动获得9年租约。但新法规定，在3年过后，双方有权在一个月内决定是否续签长期租约。原有的短期租约不再自动转为9年的长期租约。
• 双方在交接店铺，转让商业资产，解除或延续店铺租约时必须进行房況鉴定。房況鉴定所需的费用由双方对半承担。
• 在转让店铺时，房客，也包括房客企业的员工享有先买权。出让方应提前两个月把店铺的出售价格和条件以双挂号信或签字面交的方式通知房客。后者可在两个月之内行使优先购买权。需要贷款者可将上述期限延长至四个月。但同时转让多家店铺或整栋物业者，以及转让对象为业主直系亲属者不受限制。
• 取消了旧法中对外国人续租权和退租权的限制。
• 房客的继承人可在任何时候解除租约。
• 租金的调整不再和建筑指数（indice du coût de la construction ）挂钩，而同商业租金指数（Indices des Loyers Commerciaux）或第三产业租金指数（Indices des Loyers des Activités Tertiaires）挂钩。
• 在租约期间或续租期间，租金因市口变化（建造车站或超市等）而带来的上涨幅度不得超过前一年租金水平的10%。
• 在企业转让股份或拆分资产时，商业租约权应随之转移。任何相反的约定均被视为无效。
• 在商业资产转让时，卖方的连带担保责任仅限于三年，而且房东应在房客拖欠第一个月房租时告知担保人。

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