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读者 : 民事房地产公司(SCI)是否可以短期出租带家具的住房?

 

新桥律师 :

 

民事房地产公司(SCI)以出租物业的方式(例如在Airbnb网页上)获得租金收入。

SCI的股东通常缴纳个人所得税(IR),这同责任有限公司(SARL)或简化股份有限公司(SAS)等商业公司不同。

 

SCI原则上只能从事民事活动,而非任何性质的商业活动,如 :

- 投资房产,以便在最佳条件下传承家族资产

-转让股份,保护未亡配偶或子女的权益。

 

根据《商法典》第L.110-1条,带家具出租住房是一种商业活动,不能由民事公司进行。该条第4款还规定,"任何涉及家具的租赁业务 "都是商业活动。

不过,作为例外,法律允许SCI出租带家具的住房,条件是SCI应改为缴纳公司税(IS)。 收到的租金作为工业和商业利润(BIC),需要如实申报。

 

此外,出租带家具的住房的SCI还可在以下情况下继续缴纳个人所得税(IR :

- 带家具住房的租金不超过总收入的10%

- 如出租带家具房产仅为偶尔的短期租赁。

 

值得注意的是:国家行政法院在20121228日的一项决定中认为季节性租赁或每年重复性的租赁应被视为经常性的带家具租赁活动。

 

此时,SCI必须选择缴纳公司税。这种选择是不可撤销的公司,在其存续期间不能恢复为个人所得税制。

此时,所征收的房租为工商业收入。

 

选择公司所得税的有利之处

选择公司所得税的不利之处

通过房产折旧,减少税收

租金收入不超过38 120 €时可享受15%的低税收,超过后可享受25%的固定税收。

–  必须向商事法院提交年度财务报表

如向股东支付红利,需再支付30%的社保分摊金。

 

缴纳职业资产利得税plus-values professionnelles,而非较优惠的个人资产利得税plus-values particulière

 

缴纳公司税的SCI公司可进行房产折旧,即扣除因时间流逝而递减的价值。

SCI的带家具住房根据家具的正常使用寿命,采用线性方式(每年按固定比例)折旧。

 

资产种类

正常使用寿命

年折旧率

房屋

 20 - 50

2 - 5%

房顶

25

4%

房屋结构

80

1.25%

墙体

15

6.67%

内装修

15

6.67%

供电设备

25

4%

电梯

15

6.67%

 

如果公司有较多有增值税进项发票,应选择缴纳增值税,以抵扣大量开支。

SCI只在出租职业用房 (location à usage professionnel)时才有义务缴纳增值税。出租带家具或不带家具住房时不能选择缴纳增值税。

4种特殊情况下,带家具住房也可选择缴纳特定增值税。

- 为租户提供早餐

- 为房舍提供经常性清洁服务

- 供应家用床单

- 提供旅馆式接待服务

 

SCI 还可偶尔或短期出租带家具住房。从事此类活动的SCI的优势有 :

- 可对装修和设备进行折旧,以便冲抵利润

- 在出售房产时无需计算折旧部分,从而减少资本增值税。

- 可享受小额工商收入承包税制micro-BIC

- 按个人所得税申报

享受以上优惠的SCI需要满足两个条件 :

-  带家具出租的收入低于年营业额的10%

- 带家具出租只是偶尔为之。

 

带家具住房为租户提供日常生活中必不可少的家具设备(冰箱、床上用品、微波炉等)。租赁期限为1年。不带家具的租约是没有任何家具设备。租户需自带家具。空房的租赁期限为3年。

 

国家行政法院20121228日的一项判决中指出,季节性或每年重复租赁次要住所的活动应被视为经常性的带家具租赁。但偶尔的短期租赁与此不同,允许SCI保留个人所得税。

 

否则,SCI只能选择公司税制(IS),这种选择是不可撤销的。

 

 

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