不动产税

读者：请问如何计算不动产税？有哪些有减税方式？

新桥律师：

不动产税的计算来自房地产的租金收入，包括民事不动产公司的股份。当房客是企业，商场或公司，或带家具出租时，所得不动产租金收入为工商业或手工业收入。否则为非商业收入。

房地产的毛收入为：

·   已经收到的房租

·   已经到期但尚未支付的房租

·   预支的房租

·   预支的物业费

• 长期拖欠的租金或物业费收入
  

• 出售商店租约的收入
  

• 获得保险赔偿
  

以上后4项收入过高时，纳税人可提出分期支付税款的申请。


房地产总收入每年不满15000欧元的家庭可享受30%的减税。超过者必须采用实际税制。 此时，纳税人可通过购入马尔罗民事不动产投资公司（SCPI Malraux）的股份来增加当年不动产方面的支出，降低收入，达到减税目的。


马尔罗民事不动产投资公司是一种不为大众所知，但具有极大吸引力的减税方式。其优点是减税额大，投资额低，风险小，无需投资者自己管理。减税的依据是马尔罗法，该法规定对法国文物保护区的古迹进行翻修者可享受免税。但相关的维修工程必须接受法国政府工程师的指导和监督。自2013年以来，法律并未对此种减税方式进行任何限制。


民事不动产投资公司的运营方式是，购入国家保护建筑，然后对其加以翻修。工程支出一般占总投资额的60%，其中30%，即总投资额的20%可享受减税。该措施的限制是个人投资总额不得超过10万欧元，减税总额不超过30 000欧元。而未使用的减税额不再延期到下一年。

举例来说 ：

个人购买10 000 €的股份

个人可享受一次性减税18-20%，相当于2000 €，前提是将股份保有9年。但投资公司的年限为12至15年。在此期限之后，公司将购入的不动产售出，并将公司资产分给股东。。为获得最大限度的房地产升值，股东一般会好将股份保留到公司清算之日。为了方便转让，民事不动产投资公司会选择交通便捷的大城市进行投资。同Duflot法和带家具出租相比，马尔罗法可获得9倍的减税额，因为Duflot法和带家具出租需要9年的折旧才能达到减税18%的目的。不过，马尔罗法的投资的风险也是显而易见的，因为在房地产下跌的情况下，维修历史保护建筑所投入的高昂费用并非那么容易获利。所以，购买马尔罗不动产投资公司的股份的动机往往是节税而非盈利。

纳税人在认购了民事不动产公司的股份之后，即可从税单上的不动产收入栏内扣除相应的收入，使整体税率降低。例如，不动产租金原本的收入为20000欧元，税率为31%，纳税6400欧元。在购入10000欧元的股份后，6400欧元的纳税额即下降为4200欧元。在购入股份后，纳税人可直接从预付税款中扣除相应的数额，而无需提供任何证明，仅在第二年收到税单后进行申报即可。