读者：本人有两套带家具出租给留学生的住房。请问应如何计算房租收入？在房租收入上有哪些免税措施？

新桥律师：带家具出租和空房出租具有很大差异,前者不仅可以抵扣较多的税款,还可以确定较短的租约(一年),这而后者的租期至少为三年,为此,众多业主想把原先的空房租约改为带家具租约。但根据法律，已经生效 的三年空房租约必须在租约截止，房客搬迁后才能转为带家具租约。

法律规定带家具住房需要有足够设施，房客只需携带个人物品即可入住。除了床，桌椅，厨房用具，室内窗帘，桌布，床单等必不可少的家具之外，还必须配备冰箱，电炉或煤气灶。否则不能作为带家具住房出租。

带家具出租住房者可将租金作为工商业收入（BIC）申报。该税制可免除50%的毛收入。出租给游客的带家具住房，免税额达71%。此外，选择实报收入（régime réel）还可抵扣住房和家具的折旧。

折旧率和年限见下表：

按以上折旧，一套18万欧元的住房，加上1万欧元的装修和1万欧元的家具的折旧总计可达：

200 000 x 3.33% = 6 666 欧元

此外，业主还可以抵扣以下费用：

-安置费（frais d'établissement），如公证费和成立公司费

- 维护保养费

- 地方税;

- 管理费和保险费

- 银行利息

把上述费用从房租中扣除，业主将余额纳入个人所得税申报。如果余额为负数，即房租不足以支付上述抵扣而出现亏损时，业主可在下一年的物业收入中或从其他房屋租金中抵扣。可抵扣年限总计为10年，即业主可在此后的9年中将亏损抵扣完毕。

需要注意的是，对在个人所得税中扣除物业亏损，但未在此后的3年中连续保持物业的出租状态的业主，税务局可按住房停租前3年的物业收入确定亏损总额。

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