SCI的转让

读者：我是一家SCI物业公司的股东。请问此种公司在转让物业时是否需要通过公证？入股和转让股份需要支付哪些税？

新桥律师：

SCI是是法语民事物业公司(Société civile immobilière)的简写。如果说SCI 在购置物业时，必须通过公证人的话，在此之后， SCI在销售物业时有两个途径：

1．通过公证人销售公司的物业。

2．至少向两个人转让公司股份，这时可用私署协议的方式（contrat sous seing privé）完成股份转让，而无需通过公证人。不过，股份转让不仅是资产的转让，也是负债的转让。
 

股份的转让同样需要支付过名税，但无需支付公证费。一般而言，通过公证人购入物业对于买方来说更安全。因为股份转让随时可能发生意外的情况，如隐报负债，公司资产未结转或欠税问题。由于股份转让风险比较大，同时需要去商业法院办理相关手续，因此最好请专业人员代理。转让物业的所需费用除双方另行约定外，应由受让方支付。
 

SCI股东的物业入股

一名SCI的股东也可将其物业作为资产入股，并继续享有或可由其他股东享有该物业的使用权。如果所提供的物业的入股不牵涉贷款，或入股物业的贷款已经还清，投入物业的股东无需纳税。否则，需要支付贷款部分5%的过名税。例如，20万欧元的房产中有5万元贷款，那么过名税应为5万欧元的5%，即2500欧元。同时，无论是在股份作价还是出售物业，如果物业的作价超过购入价格，物业所有者还需缴纳增值税。不过，SCI股东可享受以下的税务优惠：

1. 不动产增值税：根据法律，出售购入不满30年的物业要缴纳房地产增值税（TAXE SUR LA PLUS-VALUE），转让SCI股份也是如此。但区别在于：持有股票的日期自认购股票之日算起，而不考虑SCI何时购入物业。因此，即便SCI刚购入物业，持股15年以上的股东在转让股票时仍可享受免税。
2. 遗产税：SCI在计算遗产税时也有巨大优势，其原因是物业贷款不一定能从资产中抵扣，而拥有物业的民事公司则可抵扣。例如李先生购入一套价值20万欧元的物业，其中贷款10万。如果其子女继承该物业，遗产税的基数仍是20万。如果李先生的子女继承SCI的股份，后者借贷10万购买物业，其股票总值只有10万。遗产税的税基将根据10万来计算。
    
3. 赠与税：根据赠与法，亲属之间的赠与每十年可享受一次免税或减税。由于免税额的限制（父母亲可免税向每名子女免税赠送10万欧元的资产），如果物业不以股份的形式出现，超过10万欧元的物业就需纳税，赠与人无法享受免税优惠。

最后，SCI可享受计算股票价值的优惠。由于出售股票要比出售物业难得多，因此税基一般会降低10%左右。由于税基降低，需要缴纳的巨富税和遗产税也相应降低。