物业免税

哪些物业转让可享受免税

读者：我5年前在巴黎买了一处房子出租。最近在国内找到工作，准备回国定居，把这处房产售出。请问出售房产需要交哪些税？在何种情况下可享受免税？

新桥律师：

业主在转让物业时需要缴纳物业增值税（TAXE SUR LA PLUS-VALUE）。增值税指售出价和买入价之间的差额。其计算方法如下：

售出价指售出合同标明的价格，扣除相关的开支（支付给房地产中介的佣金，税金，解除抵押的费用等）。买入价指买入合同标明的价格，加上买方需要支付的费用。这些费用即可按实际开支计算，也可按买入价格的7.5%的比例计算。此外还要加上房屋的重建，扩建，改造，装修所支出的费用，对于买入5年以上的房产，可按房价的15%来计算装修费用，前提是以上费用未享受退税。包括micro-foncier机制内的退税。地方政府征收的道路费和管道费也可计算在内。

在增值计算完毕后，应采用以下减税方式：固定免税1000欧元，自购入房产的第6年起，每年减税10%。

但在以下情况下可享受免税：

- 主要居所。无论是独立住房或公寓房，凡是主要居所均可免税。根据法律，免税和业主在主要居所居住的时间长短无关，只要该房屋在出售时是卖方的主要居所即可。这一免税条款同样适用于主要居所的附属部分，如保姆房，车库和地块。

- 已经腾出的住房如果在此之前为主要住所，并在腾出后的两年（2009至2010年）内售出，仍可在出售时享受免税。分居或离婚者的主要居所

- 购入15年以上的物业

- 售价低于15000欧元的物业或由夫妻双方持有，售价低于30000欧元的物业。但此项措施不适用于民事不动产公司的股票转让。

- 未达到缴纳巨富税（ISF）收入水准的领取退休金人员或持有残疾人证书者

- 个人年收入低于10000欧元者

- 因国家征用而售出的物业，前提是出售人应在一年内将价款的90%用于购置，新建或扩建房屋。

- 向廉租住房机构或向地方政府出售，用于廉租住房的物业

-使用权和虚有权合并的物业

房产投资的减税措施

读者问：我最近听说投资和出租房产可享受免税。我对此颇感兴趣，但不知信息是否属实，到底有哪些法律根据，应该如何操作？

新桥律师：

投资出租房的免税措施来自2009年1月1日生效的 Scellier法。新法同过去的Robien及 Borloo法相比，减税方式更为简单，减税幅度更大。新法不再采用传统的折旧法，而是直接在纳税额中扣除减税额。

根据新法，在2009年1月至2012年12月31日期间购买低能耗（BBC）新房或预售房者，只要把房产出租九年即可享受减税。但申请减税者必须在新房竣工或购买房产之后的一年内将其出租。房租不得超过Robien法规定的上限（一般来说，该上限略高于当地平均房租水平）。最高抵扣额为30万欧元。2009年或2010年购买或竣工的房产抵扣额为25%。自2011年后降为22%。抵扣自新房竣工或购入之日起执行，分为九年从个人所得税中直接扣除。每年抵扣房价的九分之一。

如果租约在九年后继续延长，纳税人将可继续在此后六年内享受每年1.67%的抵扣。即总共15年抵扣总投资额的32%。倘若在一年中，房租收入低于房价抵扣额，无法从房租中抵扣的数款可在此后六年内继续抵扣。

 举例 ：:

1/ 房价为 100 000€
A    9年的总抵扣额为22 000 €，即每年 2 444€。
B    15年的总抵扣额为37 000 €，即前9年为2444€，后6年为每年1670€。

2/房价为200 000€
A    9年的总抵扣额为44 000 €，即每年3 666 €。
B    15年的总抵扣额为47 340 €，即前9年为44 000€，后6年为每年3 340€。

3/房价为300 000 €
A 9年的总抵扣额为66 000 €，即每年5 500 €
B 15年的总抵扣额为76 020 €即前9年为66 000 €，后6年为10 020 €。

购买多套房产者，只要抵扣总额低于30万以下，也可享受此项优惠。

为此，房东可以用房租收入和抵扣额支付全部价款。但建议投资人在购买房产前仔细研究再出售时房价上可能带来的损失。为此，这一减税措施更适用于年纳税2500欧元以上，无需在9年租约后即刻出售房产者。

职业带家具出租者还可在以下条件下抵扣增值税：

- 在位于提供服务的公寓或登记旅游公寓内同房客签订为期9年的商业租约

- 房租按5.5%的税率缴纳增值税

- 在收到3个月房租后提出抵扣增值税申请，自房产出租后的6个月内从房价中扣除增值税。这相当于使房价降低了19.6%。

出租带家具住房无需进行工商登记。但有关收入要在工商业栏内申报。

可从工商业收入中抵扣的还有：

- 房东收到的房租

- 贷款利息

- 业主的物业费

- 家具折旧（可分5-7年折旧）

房产折旧可分36-40年完成，即折旧部分可在贷款还清后继续享受抵扣。

以上抵扣实际将使房东不必为房租收入支付任何税金。

如发生抵扣额超过房租收入的亏损，无法从房租收入中扣除的折旧额可无限期地从利润中抵扣。

每年带家具住房出租的租金总收入如不超过27 000 €，纳税人可按照“微型企业”税制纳税。即减去50 %.的税基（2009年前为71%），最高限额为32 000欧元（2009年前为27 000欧元）。

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