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租约时会遇到哪些陷阱

签订3-6-9租约时会遇到哪些陷阱

 

读者问:

我打算在超市旁找租一家百货店。房东说他可以准备一份3-6-9格式合同。请问我能否接受该合同的条款并据此签约?能否简要介绍一下如何同房东谈判房租以及签约时会遇到哪些陷阱?

新桥律师答:

商业租约的陷阱很多,书店里买来的格式合同不可能把所有风险考虑得面面俱到。因此,为了避免吃亏,请专业人士介入不失为最保险的办法。以下把3-6-9租约的性质和易发生的问题简介如下。

1. 3-6-9商业租约(BAIL COMMERCIAL 3-6-9)的性质、用途和租期

3-6-9租约指期限为9年的商铺租赁合同。根据合同,房东只能在9年后提出解约,而房客则可在第3年,第6年和第9年提出解约,因此9年期的商业租约又称3-6-9租约。

除了九年的商业租约外,法国还有一种36个月以下的租约(商法典第L145-5条)。签订此类特殊租约的房客无权转让或延长租约。但如果房东在36个月后未提出解约,此类租约即自动转为9年期的租约。  

 一般来说,签订商业租约者拥有商人身份和商业资产(客源,设备等)。

为了避免日后发生纠纷,双方应在所签的租约中详细描述商铺面积和使用条件,特别是入口和附属部分,以防此后引起纠纷。

房客应全面列举所将在商铺中进行的业务活动,能在租约中注明各种商业活动  tous commerces)应是最好的选择。

租约一般为9年。如果超过9年,房东在提高租金时可不受建筑指数涨的限制,因此对承租人不利,房客可在3年后退租,但需要提前6个月通知房东。注意,房东也可要求房客在租约中放弃3年后退租的权利。

2. 签约费用和租金

需要做重大装修的房客,可要求房东减免若干月的房租。

房东索要的进门费(PAS-DE-PORTE)应在租约中注明,以便在万一发生纠纷时作为赔偿的依据。

一般来说,租约的登记费,物业费由房客承担。此外,房东还可要求房客承担本应由他自己负担的不动产税(TAXE FONCIERE)。作为补偿,房客可以要求房东降低房租。  

房租理论上每3年调整一次。此外,双方可约定一些特殊条款,如 :

租金变化幅度条款clauses d’échelle mobile):该条款规定,在房租变化幅度超过25%以上时,一方即可要求调整房租,而无需等到3年之后。

租金与收入挂钩条款clause recettes):根据房客的收入或销售额确定租金水平。以此计算租金者丧失每三年调整租金的权利。

租金年度调整条款révision annuelle)是最常见的条款,规定房东每年根据建筑价格指数自动调整房租。不过,该条款并不限制双方根据当地商业因素(facteurs locaux de commercialité)调整房租。

除明文规定的特殊情况外,商业租约仅限于建筑物本身而不包括土地。如果房客自行在土地上建造房屋,房东可把新建筑的附加值计算在房租内。

3-6-9商业租约的房租纠纷由起诉方向当地的大事法院提出。法官可要求专家鉴定。房租的主要依据是商铺的市口、面积、交通条件、维护状况、设备以及税收等因素。

 

3. 维修,改变用途、转租和转让

法律规定,房东应提供状态良好的商铺。但双方可作其他约定,免除房东的上述义务。但房东仍需承担重大维修责任。

除天灾或陈旧之外,局部维修费用由房客负担。

在租约结束时,房客完成的装修改造归房东所有。除非双方另有约定外,房东应向房客支付工程费用或物业增值的补偿费。

不过,房东可在租约中把一些维修费用分摊给房客。房客一定要对此保持警惕。

需要增加业务活动的房客,应事先通过法庭执达员告知房东。房东可在2个月内给予答复。否则被视为同意。此外,房东不得以新老业务缺乏联系,或没有互补性为由拒绝房客的要求或以此为理由立即提高房租。

如要改变商铺用途。房客需说明经济原因并证明新业务符合商铺用途。改变用途必须征得房东的同意。房东可在3个月内给予答复。超过限期即被视为同意。和增加业务活动不同的是,房东可以立即增加房租。

除特别约定外,商铺的转租必须征得房东许可,而且应邀请房东签署转租租约。尽管根据法律,禁止转让的条款一律无效,但房东仍可在租约中规定转让需经房东许可或出让者需要承担支付房租的连带责任。

4. 续约和解约

租约到期后,如房客继续在房屋内经营,双方也未签署新租约,原租约即转为无限期租约。这时,任何一方都可在6个月前通知对方解除租约。提出续约的房东应在租约到期前6个月向房客提出续约请求和新的房租标准。不接受新房租的房客可在两年内向法庭提出起诉。当然,最常见的是房客通过法庭执达员提出续约要求。这对房客是有利的,因为如果租约的期限超过9年,房租的调整可不再受建筑指数的限制。如果房东未在三个月内给予答复,则被视为接受续约。

拒绝续约的业主应在租约到期前的6个月通过司法执达员向房客送达拒绝信。如双方未能签订新租约,拒绝续约的房东要向房客支付搬迁赔偿金(INDEMNITE D’EVICTION)。赔偿金额由法庭确定。法庭在作出决定时要考虑到房客是否有过错,停业带来的损失,延长租约产生的合法权益,商店的装修费,搬迁费以及员工的遣返费用等。如果判决的赔偿金超过房东的预期,他可在15天内行驶反悔权,前提是房客尚未搬走。

在房东收回商铺附带住房时,房客也有权获得赔偿金并可在房屋出租时行驶优先承租权。

九年的商业租约仅适用于房东。而房客则有权根据商法典第L.145-9条的规定,在租约的第三年,第六年和第九年解除租约。房客犯有严重过错时(例如拖欠房租,擅自改变商店用途等),房东可根据租约条款向不履行合同的房客发出催告函。在房客置之不理,房东可解除租约并免付赔偿金。

新桥律师事务所地址:Cabinet d’avocats JING QIAO, 1 Place Boieldieu 75002 Paris 

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读者:我餐馆的3-6-9租约已经过期了。请问租约到期后是否自动延续?房东是否可以提高租金和担保金?此外,我应该主动提出续约还是等房东提出?两者有什么区别?提出续约在时间上有什么规定?我是否可以转租?签订新租约需要办哪些手续?房东在何种情况下可以增加租金?

新桥律师:

商业租约无需书面形式。只要房客使用房屋,支付房租,房东不提出异议,租赁关系即告成立。但一旦房东和房客发生纠纷,书面租约是最直接的证据。商业租约的期限至少九年以上,也可以更长,但务必要注明期限。除退休者不受限制外,房客每三年可提出解约,因此,商业租约又统称3-6-9租约。新租约的租金水平仍根据国家统计和经济研究所公布的建筑成本指数或商业租约指数每年或每三年调整一次。交租日期和付款方式由双方商定。不过,该做法不是硬性规定,房东和房客可在确定最低租金后,根据房客的销售额提成。此类租约主要用于超市。续约时除了租金外,双方还可就担保金数额进行调整。对于超过两个月房租的担保金,房东应支付利息。需要注意的是,出租2 000 平米以上的办公楼或商场需提供一份新文件,即“自然与科技风险”鉴定。

 

提出续约的房客应在商业或在手工业名录上合法注册。未提出续约者,老租约继续有效。租约超过12年后,租金随行就市,不再受建筑价格指数(ICC),或商业租金指数(ILC)的限制。除此情况外,租金不受限制的还有土地、单一用途建筑(如旅馆、影院、车库)和办公楼。除相反约定外,不少租约都有禁止房客再次转租的条款。

 

房东和房客均应在租约到期六个月前通过司法执达员huissier de justice)向对方送达解约或续约函。解约或续约函应限定在三个月的答复期,拒绝者需说明理由,否则被视为接受。

续约函于六个月后的季度末生效。例如 201834日发出的续约函于20191231日生效34日至94日为6个月。由于10月是第四季度,租约有效期至第四季度的最后一天,即1231日为止。房东或房客在收到司法执达员提出的解约或续约函后可采取的做法有:

- 不予答复,即默认解约或续约函的条件
- 接受续约函和租金水平。
- 接受续约函但对租金水平提出异议。这时,双方应将纠纷提交省调解委员会。调解不成者由大审法院裁决。如果双方在两年内均未提出起诉,原租约自动延长,租金按原标准执行。- 拒绝续约并支付赔偿金

尽管租约的租金要根据INSEE建筑价格或季度商业租金指数调整,但续约时,以下物业的租金不受限制:

- 扩建,改造的房屋
- 房客改变经营业务
- 双方修订租约
- 周边租金受商业环境的影响,变动幅度超过10%(例如新建居民楼、人行街、火车站等)。拒绝续约的房东应向房客支付搬迁赔偿金(indemnité d'éviction)。一般来说,除特殊情况外,如独一无二的经典景区,旅游区等,赔偿金额与商业资产的价值相等。房客应在获得赔偿后的3个月内搬迁。但在未获得赔偿之前,房客有权继续在原地的经营活动。提出解约的房客无权要求赔偿。

 

最后给商业租约的房客们的一个忠告是,应该经常注意租约的到期日,并在此前6个月主动向房东提出续约要求。否则,老租约自动延长3年之后,房东可大幅度提高租金,而使商业资产的价格显著下跌,有的房客甚至因付不起房租而被迫关门走人,将多年经营的商业资产拱手送人。

 

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