▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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租房

读者:我有几套房屋需要出租。请问出租住房是带家具好还是不带家具好?两者在租约上有何区别?房客是否可转租房屋? 续延或解除租约时租赁双方需要遵守哪些规定?

 

新桥律师

 

不带家具(LOCATION VIDE)和带家具(LOCATION MEUBLEE)租约的区别在于前者受法律的限制较为严格,而后者给予房东和房客的自由度较大。

 

不带家具的租约的房客可随时解除租约,前提是提前三个月以带回执的挂号信,或通过法庭执达员通知房东。否则,除非房客在此期间再次将房屋出租,否则已经搬走的房客仍需支付三个月的房租和物业费。

 

上述提前通知期在以下情况下减少为一个月:

- 房客调动工作

- 房客失业或短期合同到期  

- 房客失业后找到新工作

- 房客领取RSA救济金

 

与房客不同的是,房东只能在租约到期后提出解约,并需提前六个月以带回执挂号信,或司法执达员送达的方式通知房客,同时还要说明不再续约的理由,例如

 

- 用于自己或家人的主要住所(DOMICILE PRINCIPAL

- 出售房屋(这时应事先通知房客,后者在同等条件下拥有优先购买权)

- 其他正当理由 (房客违法租约条款等)

 

否则,个人租约续延三年,公司续延六年。

 

不带家具住房的违约条款受到法律的严格限制,房东只能在以下条件下解约:

- 房客拒不支付房租,物业费或押金

- 房客拒绝购买房屋保险

- 房客因对邻居构成骚扰而受到司法处罚

 

签订带家具租约的房客可提前一个月通知房东解除租约。

房东则应在租约到期的三个月前提出,并需说明理由。告知可采用双方接受的方式,或以带回执的挂号信完成。对在房屋租赁期间不遵守租约规定的房客,房东可向法院提出解除合同诉讼。在法官判决解除租约后,房东可要求执达员和警方驱逐拒不搬迁的房客。

 

关于转租,租约中一般都有禁止转租的条款。在此情况下,房客需征得房东同意后才能转租房屋。 有的租约仅规定房客在规定期限内通知房东。转租租约应注明租金,租期和物业费分摊比例。转租的租期和租金不得超过原租期和租金金额。当房客不付房租时,房东有权直接向二房客索取房租。但金额不得超过转租租金。

 

 

 

读者:我最近三年先后购买了几套房产用于带家具出租。请问这方面有哪些优惠政策和具体措施?需要具备什么条件才能申请享受?

新桥律师

首先,您可成立专业公司,以职业带家具出租人的身份从事业务。从税法上来说,带家具出租和无家具出租的区别是,带家具出租的收入属于工商业利润 (bénéfice industriel et commercial),无家具出租收入为非商业收入(bénéfice non commercial)。

租约条款由双方共同确定。但根据20051月的法律,租期不得短于为一年。
在租期届满后,租约自动按原来的条件延长一年。但房东可在租约到期的三个月前要求修改租约(提高房租或减少租房数量等)。房东还可以出售,自住和违约为理由要求解除租约。而房客只需提前一个月通知房东即可自由解除租约。

享受相关的税务优惠必须具备职业出租人的资格。获得该资格的三个条件是:1.家庭中至少有一名成员以职业出租人的名义进行工商注册,2. 年租金收入高于23000欧元。3. 该收入应超过家庭的其他收入(工资,其他工商业收入等)。

税务优惠措施包括:

带家具职业出租人(loueur en meublé professionnel )在经营中可抵扣所有开支(维修、大修等费用),以及在购买房产时支付的过名税。可房产每年扣除2% - 3% 的折旧费。例如50万欧元的房产每年可从房租收入中扣除12000欧元的折旧费。

带家具职业出租人无需缴纳增值税。

年房租收入在82800欧元以下可享受 MICRO FONCIER优惠税制。

此外,公证人费用,创办公司费用,物业维修费用,地方税(impôts locauxfrais d'entretien et de réparation, 管理和保险费,银行利息均可从公司收入中抵扣。家具也可每年折旧10 % 20 %

对于需要交纳巨富税者来说,职业出租房产作为生产工具不在计算个人资产之列。但前提是职业出租的收入占家庭总收入的50%以上。

在继承遗产时,无需立即交纳继承税

在五年内,继承人只需向个人企业主那样支付较低的利息。
其余税款可在十年内分20次付清。

  • 如果继承人继续保持职业出租人地位,他们还可以从遗产税基中扣除相关物业。
  • 在以下情况下,物业可享受75%的减税:

- 去世者已从事该行业两年以上。
- 继承人在6年内不出售出租房产。
- 其中一名继承人至少从事带家具出租业5年以上。

不过,房产税和社保分摊金不能免税,但这两项支出均可在利润中抵扣。作为商人,出租人还要提交会计报表。

新桥律师事务所

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