▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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办公楼租约 Bail professionnel

读者:我为开旅行社同房东签了一份办公楼租约。请问此类租约和普通商业租约或住房租约有哪些主要区别?

 

新桥律师 :

 

办公楼租约,又称«职业房屋租约(BAIL PROFESSIONNEL)» 指律师、医生、会计师、针灸师、画家等非商业或手工业自由职业者的工作场所。自由职业者虽非商人,但属服务产业。因此,将住房用于职业活动须征得房东的同意,并遵守共有房屋使用规定(règlement de copropriété)。在人口超过20万人的城市,把住房改为职业场所还必须得到市政府的批准。

职业租约的房客可以是多人。例如,几名律师合租一套办公室。有时,职业活动房屋也用于居住,这时双方签订职业居住混合租约。(bail mixte)。根据1989年7月6日的法律,此种租约为期三年。双方也可选择签订商业租约(三六九租约),这时,租赁条件按商业租约执行。

职业房屋租约依据民法典第1713至1762条的规定和1986年12月23日法律第57A条执行。根据上述规定,职业房屋的租约期限不得少于6年,以保证房客获得稳定的客源并收回装修费用。

租约到期后,如果房东不提出解约,租约自动延长6年。

反之,房东可在租约到期前六个月发出解约通知。房客则可在任何时候提前半年发出解约通知,双方均无需解释原因。这一点和商业租约不同,因为根据商业租约的规定,房客只能在三年之后提出解约。

在租赁期间,双方可按法国国家统计局的建筑价格指数或第三产业房租指数(Ilat)调整房租。Ilat上调的比例较匀称,不会出现有波动幅度过大的问题。

职业租约的押金由双方自由商定,一般为两个月的租金。此外,房东还需提供半年内由专业人员开具的能耗,自然风险和技术风险鉴定报告。物业费由双方在租赁合同中确定。同混合租约不同的是,法律对职业租约双方的权利义务没有硬性规定。而在出租无家具住房时,法律禁止把房租和物业费合并。物业费按年度计算。房客每月支付的物业费只是预付款,年底需要算总账。如果所交金额过高,多余的物业费将从下一年度中扣除,反之,房客需要补交短缺部分。租约应分别注明租金和物业预付款的金额。房客所欠的物业费和房租具有五年的索偿时效

房东还应在租约中注明房租和物业费的金额,以便向房客退还或由其补交物业费。承包物业费适用于超过一年的租约。即便没有单独电表,房东也应根据比例要求房客支付物业费。

每月的物业费预付款的计算方法是把全年的物业费除以12.

89-462号法律第23条要求房东证明物业费金额。房东应在年底提供物业公司出具的应由房客支付的全年物业费单据。物业费的调整也以此为依据。
 

以上法律的第21条规定:“在房客要求时,房东应免费向房客提供房租单。房租单上应注明房租,租约和物业费的金额。“