▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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不动产扣押

读者:我五年前借给他人7万欧元,为期三年。但对方逾期不还,以生意亏损为由,一直拖欠至今。目前他的银行账户已被冻结,只剩下一套房产。请问我是否可将他的房产拍卖抵债?具体程序如何?

 

新桥律师

 

根据法律,当债务人无法支付债款时,债权人有权要求扣押债务人的不动产,以便将其拍卖抵债。该程序应交由律师和司法执达员办理。扣押以具有执行力的判决书为依据,可涉及不动产的所有权和收益(房租或租约)。

首先,债权人或其律师应指定司法执达员向债务人送达扣押执行令(commandement valant saisie)。执行令的内容包括:

  • 债权人的律师
  • 司法执达员限期8天付款的催告
  • 每处可能被扣押的不动产的状况和收益
  • 告知司法执达员可进入现场,对扣押的不动产进行描述
  • 拥有管辖权的法官
  • 债务人可在获得法官准许后出售物业
  • 债务人可申请司法救助
  • 债务人向巨额负债委员会提出申诉的权利

以上内容的缺失可导致扣押程序无效。为了避免强制拍卖,债务人应在收到扣押执行令之前采取行动。

在执行令发出后的两个月内,债务人将收到执行法官的传讯。这是业主避免强制拍卖的申诉机会。在法官作出判决后,当事人还可在15日内对判决提出上诉。

扣押执行令应在送达后的两个月内在物业所在地税务部门登记。登记后的物业即被正式扣押,直至最后拍卖。在物业被扣押期间,业主不能对其进行处分,但仍可将其用于居住或出租。业主还可通过巨额债务委员会(commission de surendettement)请求法官终止拍卖程序,或自行出售物业。即便在确定拍卖日期后,该委员会还可要求法官推迟拍卖,以便对业主的债务状况进行审核。但推迟拍卖不等于业主重获自由处置物业的权利。

  • 如果法官允许业主自行出售物业:债务人应在4个月内同买方签署出售承诺协议,在此基础上 :
    • 业主应签订承诺协议后的3个月内同买方在公证事务所签署正式出售协议
    • 等于在限期内未找到买主者,法官可决定在24个月内对物业实行强制拍卖
    • 拍卖最低价由执行法官确定
  • 如果法官对物业实行强制拍卖 :
    • 在公布拍卖时间地点后,拍卖判决相当于驱逐债务人下
    • 在没有买主的情况下,中标人即债权人。

在拍卖程序中,执行法官拥有以下权利 :

  • 终止或撤销扣押拍卖程序
  • 准许业主自行出售物业
  • 强制拍卖物业
  • 确定参观被拍物业的方式
  • 确定司法拍卖的日期

拍卖的公告除在法院和被拍卖物业门口张贴外,还要在两份法律告示报上刊登,以便吸引更多的人参加拍卖。被拍卖物业由出价最高者获得。目前,法国每年共有15000次不动产扣押。其中不乏失业,离婚和罹患疾病等原因。拍卖对业主明显不利,因为拍卖价格一般比市场价低15-30%。而手续费高达售价的10-15%

 

 

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