▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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民事不动产公司

读者问:我在三年前离婚后与法国男友同居。最近,我们看中了一套住房,打算共同出资购买。公证人建议我们先成立一家SCI,再以SCI的名义购买房产。请问这样做有哪些好处 ?

 

新桥律师答:您提到的SCI即民事不动产公司(SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE),这是法国常见的未分割财产的管理形式,其主要好处可简单归纳为以下三个方面:

 

1. 便于保有和管理未分割资产

多名业主共同拥有的未分割资产在法律上称为BIEN INDIVIS,其产权人称为INDIVISAIRE。民法典第15条规定,“任何人都不能被迫保有未分割资产”,其意思是所有产权人均可要求分割财产。在发生意见分歧时,只能求助于法庭。而SCI的股东可在管理协议中规定在协议期间股东不得提出财产分割要求。法官也可推迟审理分割财产的诉状。SCI的股东还可以指定经营人和规定其撤换程序。SCI管理人可被授予广泛的权力,不过在作出重要决定时(如签订商业租约等),经营人仍需征得其他不可分割产权人的同意。此外,股东还可以在SCI的章程中规定股份转让必须得到其他股东的同意,反对转让的股东应自行出资购买股份。

例如,刘先生拥有一套100万欧元的物业。他每6年可免税把15%的资产转移给子女。但问题是物业从此成为共有财产。万一发生纠纷,只能将其拍卖了事。而如果成立一家SCI,刘先生可每6年免税向子女赠送其中15%的股份并订立公司章程来保留对物业的管理权。如在公司章程中规定未亡配人为SCI不可撤换的终身经营人(GERANT A VIE),虚有权所有人无表决权等。

 

2. 减税

不动产增值税:根据法律,出售购入不满30年的物业要缴纳房地产增值税(TAXE SUR LA PLUS-VALUE),转让SCI股份也是如此。 在转让房产时,如果转让股份,则成本大大低于转让房产。举例来说,50万欧元的房产如果在一个注册资本为1万欧元的公司名下,如物业并未增值,转让费用最多不超过10000欧元,而如果没有公司,则转让费用为物业总价的8%, 4万欧元,差别达4倍之多。此外,持有股票的日期自认购股票之日算起,而不考虑SCI何时购入物业。因此,即便SCI刚购入物业,持股15年以上的股东在转让股票时仍可享受免税。

遗产税SCI在计算遗产税时也有巨大优势,其原因是物业贷款不一定能从资产中抵扣,而拥有物业的民事公司则可抵扣。例如李先生购入一套价值20万欧元的物业,其中贷款10万。如果其子女继承该物业,遗产税的基数仍是20万。如果李先生的子女继承SCI的股份,后者借贷10万购买物业,其股票总值只有10万。遗产税的税基将根据10万来计算。
 

赠与税:根据赠与法,亲属之间的赠与每15年可享受一次免税或减税。由于免税额的限制(父母亲可免税向每名子女免税赠送131 865万欧元的资产),如果物业不以股份的形式出现,超过131 865欧元的物业就需支付赠予税。

最后,SCI可享受计算股票价值的优惠。由于出售股票要比出售物业难得多,因此税基一般会降低10-15%左右。由于税基降低,需要缴纳的巨富税和遗产税也相应降低。
 

3. 调整配偶或同居伴侣间的财产关系

对于配偶来说,申请改变婚姻财产体制的手续既昂贵又耗时。而夫妻以转让SCI股份来分配财产要简单得多。当然,根据法律, SCI不能成为变相赠与的工具。

为了避免共有产权带来的问题,同居伴侣也可利用法律允许把物业分为用益权(usufruit即实际使用权和收益权和虚有权(nue-propriété指单纯继承权)的规定,共同成立一家SCI。例如:王先生和孙女士共同成立一家SCI,该公司的虚有权和用益权各为100股。其中王先生和孙女士各持有50%的用益权股和50%的虚有权股。一旦王先生去世,根据法律中“用益权并入虚有权”的原则,孙女士便可免税继承王先生的用益权,从而持有物业100%的用益权和50%的虚有权。王先生的继承人只能分配剩余的50%的虚有权。这使孙女士在有生之年保有物业的全部用益权。

当孙女士去世后,拥有50%虚有权的继承人获得包括用益权在内的50%的完全产权,而原来拥有100%用益权的继承人失去50%的用益权(并入虚有权)。双方继承人各自拥有物业50%的产权,用益权和虚有权完全合并。双方继承人只需就其继承的虚有权纳税。

一旦孙女士先于王先生去世,情况也是如此。反之,如果没有SCI,王先生和孙女士各自拥有物业的一半产权。一旦其中一人去世,未亡人要么支付物业的另一半价款,要么只能将其拍卖。

综上所述,从您的同居情况来看,公证人建议您成立SCI是很有道理的。

 

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