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SCI继承

 

读者:什么是民事不动产公司(SCI),它有哪些税收优惠?

 

新桥律师:

 

SCI民事不动产公司(SCI)用于家庭对其所有的房地产进行管理,它至少有两名股东。成立公司时, 需要确定公司的业务领域。法人代表和公司的业务。

 

SCI公司交纳个人所得税, 即把SCI公司的收入填写到主要是房租收入税法人代表中的SCI公司 还可选择交纳公司所得税。选择此种税制者每年可从利润中扣除房地产折旧。

 

个人年收入低于38120欧元以内的收入的税率为15%,超过部分为33.33%。

 

在出售不动产时,业主还要根据持有物业的期限和物业的购入和出售价格交纳增值税。公司的利润不因持有物业时间长而免税。

 

打算让子女继承家产的父母有各种降低税务支出的方法。

 

成立民事不动产公司就是其中之一。在公司内,父母作为法人代表可作出重大决定,如物业的装修,出租乃至出售等。此外,父母向子女转让10万欧元以下的公司股份可享受免税(父母每15年可分别向子女免税赠送10万欧元的资产)。此外,SCI是家庭企业,股份不易脱手。为此,SCI的股份的转让价格可比物业市值低15-30%。SCI的股份价格还要考虑到公司负债。一套50万欧元的住房因20万的贷款,仅按30万评估。在交纳巨富税(ISF)时, SCI的股份价格也享受10%至15%的减税。

 

打算继续掌控公司的父母还可把虚有产权,即没有使用权的物业赠送给子女,自己保留包括房租收益在内的使用权。SCI的章程应明确规定公司重大决策的表决方式和程序。对于属于个人的物业, 业主可将其纳入公司资产,但需要交纳增值税。

 

为了把资产留给配偶,夫妻还可签订共同投资协议(Tontine)。该协议约定,未亡人为所购物业的唯一产权人。所购物业并非共有财产,任何一方都不能单独要求分割财产(最高法院2004年4月1日判例), 先去世者从未拥有过该物业。物业的产权须待一方去世后才能确定。为此,该房产不纳入子女亲属的遗产继承范围。但1980年1月18日的第80-50号法令第69条将该合同限制在夫妻双方的主要住所上,同时规定价值不得超过7.6万欧元。

共同投资的受益人必须符合以下条件:

- 共同参与投资

- 双方预期寿命近似

否则,所购物业将作为遗产处理。

 

举例来说,张某有一个子女。他和同居女友王某购买了一套62 000欧元的房子作为主要住所。 根据共同投资协议,该该住所属于未亡人。张某去世后,该房产归属王某,不纳入张某的遗产范围。如果没有该协议,张某的独子可得到该房的继承权。需要注意的是,王某需要支付该房产的继承税。

 

SCI还可避免多名继承人共同拥有一处物业的产权。根据民法典第815条,任何人都有权把共有产权变现。但只有销售物业才能解除决共有产权的问题。

 

共有产权的麻烦是在资产管理方面,维修,出租和出售需共有产权人的一致同意。这方面经常发生互相推诿,久拖不决的情况。而SCI的法人代表可单独作出管理决定。避免发生矛盾。

 

为了避免增值税,最好通过SCI收购物业。不过,SCI不能带家具出租住房。

 

 

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