▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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转让SCI和应缴增值税, SCI 转股, SCI回答

读者:我是一家SCI公司的经理人(GERANT)。该公司管理着三处物业。 我本人拥有公司70%的股份,太太和两个子女各拥有10%的股份。我想日后把物业使用权留给我太太,同时把另一处房产投入到民事不动产公司(SCI)内,请问应该如何办理?是否需要通过公证人?需要多少费用?此外,作为SCI公司,在何种情况下选择交纳增值税较为有利?

 

新桥律师

 

您的第一个问题涉及物业的买卖。SCI在购买物业时,需要通过公证人。但在出售物业时,可有两个选择:
 

1° -  SCI通过公证人出售该物业:在此情况下,必须有公证人参与,公证费约为物业价格的8%2°- 股东向他人转让公司股份。在此情况下,无需通过公证人。但转股所支付的税款与买卖房产相同。这里需要强调的是,转让股份不仅意味着转让资产,也意味着转让负债。对于买方来说,购买股份显然比购买物业的风险高(买方未必了解被隐匿的债务,未支付的资本或税务局开出的罚单)。此外,还需要去商事法院办理一系列手续。因此,寻求专业人士的帮助极为重要。转让股份的优点在于可以免交公证费,而且在顺利转股后,无需再成立新公司,减少了相应的费用和麻烦。另外就是可以提高资信度(银行在审查贷款时十分看重公司成立的年限,新公司难于获得贷款。)股份转让的费用除特殊约定外,一般由受让方支付。
 

 当您作为SCI 的股东把自己的物业作为资本投入SCI时,您可获得绝大多数股份和表决权,足以形成可修改公司章程的多数(一般为75%)。为了保证您妻子日后拥有物业的使用权,公司可将有关条款写入章程。由于这一过程较为复杂,当事人应向律师或公证人寻求必要的法律协助。

 

在计税方面,如果您投入的物业未使用银行贷款或原有贷款已经还清,物业的价格可直接转为一定数额的股份。例如,向公司投入20万欧元的物业,原业主可获得200股,每股1000欧元。

如果使用了银行贷款,出让前需要将银行贷款从投资中扣除。 这时,所投入的物业价格需要减去未偿还贷款的数额。

 

 

此种投入需要支付5%的过名税。例如,物业价格为20万欧元,其中贷款12万欧元。税基的计算为20万减12万,投入净值为8万。按投入的5%计算过名税,应交4000欧元过名税。投入附有银行贷款的的物业的好处是SCI少交了银行贷款这部分的过名税(无贷款应按20万欧元的5%计算过名税,共10 000欧元),不利之处是个人承担了本应由SCI承担的银行担保(过名时银行往往要求投资人继续以个人资产作担保),而物业则属于SCI公司所有。

若物业的折算价格高于购入价,投入者还要交增值税。增值税在购买物业15年之后全部免除,或自第6年起每年减免10%

 

您的第二个问题涉及增值税。必须交纳增值税的SCI为:出租带家具的住房、车库、改造后的职业房屋、租金和销售额挂钩的商店,以及由SCI建造,其中四分之三以上面积用于职业活动的场所。

 

不属于以上业务的SCI也可选择交纳增值税,用以抵扣费用。要注意的是,一旦选择交纳增值税,十年之内不能变换税制。选择交纳增值税者应在租约中注明并向税务局申报。申报增值税可仅涉及一处物业,也就是说,同一家SCI可管理不同物业,其中一部分交纳增值税,另一部分不交纳增值税。如果房客不交纳增值税,应在租约中的专门条款中注明。选择交纳增值税的好处是:可在房租外加上增值税,并在上交国库前先从进项发票中将其扣除(维修旧物业和购置新物业发票上的增值税)。例外的情况是出租住房不能选择交纳增值税。

 

对于那些购买旧的商业用房,然后进行大规模装修(油漆外墙、更换屋顶、接通管道和水电等)的公司来说,由于退税额高,选择交纳增值税显然十分有利。不利之处在于由于这些公司替国家征收增值税,被查税的机率会大一些。此外,向一家不交增值税的商家出租房屋较为困难,因为对方不能抵扣增值税,会偏向于寻找价格便宜的店面,因为交纳增值税的店租要高出20%。

 

转让民事不动产公司(SCI)的股份应交多少税?

 

读者问:

我和家人五年前成立了一家SCI公司,股东为我父母,我在中国的弟弟和两个妹妹,并用公司名义购买了三处房产。现在父母都已去世,我和两个妹妹都结了婚,单独生活。我提出用做生意赚的钱把两个妹妹的股份收购下来。她们已经同意,并谈妥了价格,总计48万欧元。请问我和两个妹妹之间的股份转让是否要纳税,如果需要,应交多少税?

此外,我弟弟在中国做生意,他在法国的收入是否要在法国纳税?

新桥律师答:

您第一个问题有关民事不动产公司的股份的转让。此类公司的资产主要来自所收到的房租和利润。其股份可比市价至少低估10%20%,因为家庭公司的股份难以出让(股东拒绝把股份转让他人,估算困难,无法立即撤资等)。

在转让股份时,无论SCI是否缴纳公司所得税,转让和收购SCI股份者都要纳税:

 

收购股份者要缴纳4,80%的登记税。如果SCI 的资本内有股东提供的贷款,应在评估股份价值时扣除。SCI应向股东支付贷款利息。

 

转让方应支付不动产增值税。增值部分指买入和卖出价的差额。

 

不动产增值税的税率为19%,此外要加上15.5%的社会保险分摊金,总计为34.5%

 

动产增值税转让股票,证券,公司债权的收入。增值税率是18%,加上社保分摊金为30,1%,
 

职业增值税 (plus-values professionnelles) 可以针对公司(法人),也针对从事职业活动的个人(自然人)。如果购入物业的时间未超过两年,增值税应作为公司所得税申报。超过两年者,应作为长期投资,税率为16%,加上12.1%的社会保险分摊金(包括RSA分摊金)后,总计为28,1%

 

第二个问题有关您弟弟在法国的收入。根据法国法律,凡是在法国有家庭或主要居所,在法国从业,主要生活收入来自法国 (centre des intérêts vitaux)者均应在法国纳税。如果情况比较复杂,比如在两国都有居所、工作或家人者,建议事先征求律师的意见。在选择法国作为报税地点的情况下,需要把在世界各地的收入一并申报(填写2047号报表)。若选择中国作为纳税地,也必须向法国税务部门申报在法国的收入;并填写2041E报表。其中的不动产收入需要缴纳截留税(retenue à la source),税率为25%

 

读者:为享受优惠税收,为子女继承作准备,我打算成立一家SCI。为此,我有五个问题想要了解:首先,在填写登记表时有两种税制可供选择,一种是个人所得税制,另一种是公司所得税制,请问两者之间有何区别?其次,如果我把自己现有的房产投入新成立的SCI应该交多少税?第三,把房产交给股东使用是否要交税?有何减免措施?最后,听说有些SCI需要交承包税,不知哪些需要纳税?如何计算?第五,个人享受的SCELLIER减税条件,SCI是否也有权享受?

 

新桥律师:以下分别回答您提出的这五个问题。

 

1. 首先,SCI两种税制的不同点在于

- 个人所得税制 (IR) 的利润按照每个股东的资本比例分配,每个股东将利润纳入个人所得税申报。SCI无需编制会计账目,但公司的开支不能全部从利润中抵扣,也不能抵扣增值税。抵扣的上限是14%

- 公司所得税制 (IS) 的利润在向股东分配之前首先要根据其销售额交纳15 %33,33 %的公司所得税。股东可在申报个人所得税时,可抵扣50%的公司利润。例如:如果一名股东获得1000欧元的利润,在申报时仅按收到500欧元纳税。公司所得税的优点是可以抵扣银行利润、物业维修等所有开支,还可抵扣增值税。但选择公司所得税需要建立严格的会计账目,并向商事法院提交年度会计报表。

2. 如果个人将房地产投入SCI,相关税收取决于以下条件:

- 个人向交纳个人所得税的SCI投资无需纳税。但如果附有需要偿还的银行贷款,则需要交纳0,10%的房地产抵押局的登记税。

- 在个人向交纳公司所得税的SCI投资房产的情况下,房产已经建成5年以上者无需纳税。若是新建筑或不满5年的建筑,无论采用何种税制都要交纳19,6%的增值税。

- 若投资公司和SCI都是交纳公司所得税的法人,投资房产建成5年以上,SCI应交纳占房产价格总额 4,89 %的登记税。

然而,对于新成立的SCI,投资人若承诺将其在SCI的股份保留3年以上即可享受免税。但此问题牵涉面较广,为保险起见,最好请律师或税务局给予确认。

3. 如果SCI将房产免费提供给股东用于经商,使用者应被视为受益者,按租房收入纳税。相关费用不能从开支中扣除。

若将房产免费提供给于股东个人使用,税务局将每年根据当地租金平均水平征收2.5%的租金收入税。不过,无租约的住房不纳税。

4. SCI在向交纳增值税的公司出租物业,或将租金与房客的销售业绩挂钩时一般需要交纳增值税。

否则,向个人出租住房,无论是否带家具,均不交增值税。

5. 转让房产时按照转让股份的方式进行。由于股份转让较为困难,遗产纳税可比通过公证事务所交易减少约20%

 

新桥律师事务所地址:Cabinet d’avocats JING QIAO, 1 Place Boieldieu 75002 Paris 

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