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民事不动产公司纳税

:为享受优惠税收,为子女继承作准备,我打算成立一家SCI。为此,我有五个问题想要了解:首先,在填写登记表时有两种税制可供选择,一种是个人所得税制,另一种是公司所得税制,请问两者之间有何区别?其次,如果我把自己现有的房产投入新成立的SCI应该交多少税?第三,把房产交给股东使用是否要交税?有何减免措施?最后,听说有些SCI需要交承包税,不知哪些需要纳税?如何计算?第五,个人享受的SCELLIER减税条件,SCI是否也有权享受?

 

答:

 

SCI两种税制的不同点在于

 

- 个人所得税制 (IR) 的利润按照每个股东的资本比例分配,每个股东将利润纳入个人所得税申报。SCI无需编制会计账目,但公司的开支不能全部从利润中抵扣,也不能抵扣增值税。抵扣的上限是14%

- 公司所得税制 (IS) 的利润在向股东分配之前首先要根据其销售额交纳15 %33,33 %的公司所得税。股东可在申报个人所得税时,可抵扣50%的公司利润。例如:如果一名股东获得1000欧元的利润,在申报时仅按收到500欧元纳税。公司所得税的优点是可以抵扣银行利润、物业维修等所有开支,还可抵扣增值税。但选择公司所得税需要建立严格的会计账目,并向商事法院提交年度会计报表。

 

如果个人将房地产投入SCI,相关税收取决于以下条件:

 

- 个人向交纳个人所得税的SCI投资无需纳税。但如果附有需要偿还的银行贷款,则需要交纳0,10%的房地产抵押局的登记税。

- 在个人向交纳公司所得税的SCI投资房产的情况下,房产已经建成5年以上者无需纳税。若是新建筑或不满5年的建筑,无论采用何种税制都要交纳19,6%的增值税。

- 若投资公司和SCI都是交纳公司所得税的法人,投资房产建成5年以上,SCI应交纳占房产价格总额 4,89 %的登记税。

然而,对于新成立的SCI,投资人若承诺将其在SCI的股份保留3年以上即可享受免税。但此问题牵涉面较广,为保险起见,最好请律师或税务局给予确认。

 

如果SCI将房产免费提供给股东用于经商,使用者应被视为受益者,按租房收入纳税。相关费用不能从开支中扣除。

若将房产免费提供给于股东个人使用,税务局将每年根据当地租金平均水平征收2.5%的租金收入税。不过,无租约的住房不纳税。

 

无盈利,年营业额(房产买卖和房租收入)低于40万欧元的SCI不纳承包税。超过40万欧元限额者应交纳年度承包税(impôt forfaitaire annuel ),税额和营业额确定,比例如下:
- 营业额在40万至 75万欧元之间为1 300 欧元;
- 营业额在75万至 150万欧元之间为2 000 欧元;
- 营业额在150万至 750万欧元之间为3 750 欧元;
- 营业额在7 50万至 1500万欧元之间为16 250 欧元;
- 营业额在1500万至 7500万欧元之间为20 500 欧元;
- 营业额在7500万至 5亿欧元之间为32 750 欧元;
- 营业额等于或超过 5亿欧元为110 000 欧元。

此外,无法将年度承包税打入公司利润的亏损企业可免税。

SCI在向交纳增值税的公司出租物业,或将租金与房客的销售业绩挂钩时一般需要交纳增值税。

否则,向个人出租住房,无论是否带家具,均不交增值税。

 

SCI享受SCELLIER免税的条件是:不交纳公司所得税。每个股东根据其股份比例减税。但一家SCI每年只能购买一套SCEILIER免税住房,购买价格不超过30万欧元。

此外,无法将年度承包税打入公司利润的亏损企业可免税。

SCI在向交纳增值税的公司出租物业,或将租金与房客的销售业绩挂钩时一般需要交纳增值税。

否则,向个人出租住房,无论是否带家具,均不交增值税。