▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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DUFLOT法和租房限价

读者:我有三个问题:1.出台的DUFLOT法对出租住房者有哪些税收优惠?2.出租住房如何进行折旧?3.更换房客有哪些租金限制?

 

新桥律师

1.新修订的Duflot法于201491日实施。该法又称为PINEL法。

根据该法,购置住房出租12年者总共可获得21%的折旧减税, 出租6年者可获得12%的减税,出租9年者可获得18%的减税。但前提是房东遵守最高房租限价,房客的收入不超过一定标准。

 

各地区的限价标准如下:
 

 

A bis地区

A地区

B1地区

B2地区

最高房租  

16,72 €

12,42 €

10,00 €

8,69 €

 

上表所提Abis地区指巴黎和929394省的主要城市,A类地区指777891省的主要城市和929394省的次要城市以及95省的主要城市。

 

上述房租还要乘上以下系数: 0.7 + 19/住房面积 该系数反映了租房市场的实际情况,并使房租根据住房面积递减。

 

例如:甲在B1地区购置了一套90平米的住房。该地区房租的最高限价为每平米9.11欧元。而在该地区的一套35平米的住房的最高限价为11.85欧元。计算方法是:

  1. 计算系数: (0,7 + 19/35) = 1,24
  2. B1地区每平米最高限价为9,88 x 1,2 = 11,85
     

 

房客收入上限规定

 

 

A bis地区

A地区

B1地区

B2地区

单身

36 831 €

36 831 €

30 010 €

27 017 €

夫妻

55 045 €

55 045€

40 089 €

36 079 €

单身或夫妻加一名需要负担者

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 389 €

单身或夫妻加二名需要负担者

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

单或夫妻加三名需要负担者

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

单身或夫妻加四名需要负担者

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

每增加一名需要负担者

+ 12 851 €

+ 11 764 €

+ 8 608 €

+ 7 746 €

 

减税上限为每平米5500欧元。例如,购置30万欧元的40平米的房产,减税额需按每平米5500来计算,这样,减税不再是30万欧元,而是40 m2 x 5500 € 220 000 €.

2.出租带家具住房由于可享受折旧,因而得到越来越多的房东的青睐。

作为一种减税方式,折旧用于冲抵出租住房的利润。这与装修或贷款等方式的不同点在于,企业无需为折旧而支出资金。

折旧的定义是会计对于某些固定资产贬值的认定。例如在带家具出租的帐目内记入资产的贬值。

折旧包括具体的资产的构成,包括土地,工程,室内装修,屋顶,电力等。折旧期限为资产的使用寿命。带家具出租者可委托会计师计算折旧。加入认可的管理中心(Centre de gestion agréé)者还可获得每年915欧元的减税额,以冲抵所支付的会计费。

土地是不能折旧的,家具每年按相同比例计算折旧,期限为7年。

3.除首次出租的住房和连续18个月未出租的住房外,所有住房在更换房客时,都受到租金限制,即新租金不能超过上一个房客的租金水准,但以下情况例外:

  • 根据国家统计局公布的建筑指数进行年度调整
  • 房东进行了大规模的装修,装修总金额超过6个月的房租。在此情况下,租金最高上涨幅度不得超过原租金水准的15%
  • 住房经过6个月以上的改造,且工程价格超过一年以上的房租。
  • 原房租过低,在此情况下,房租最高涨幅不得超过该街区可比房屋租金的50%。这里的可比房屋指:
  • 同一条街距出租房屋10个门号之内的房屋 
  • 房屋质量和建造年份
  • 楼层和电梯情况
  • 使用面积和房间数
  • 是否有附属建筑
  • 房屋内设施,如卫生间,洗澡间,中央取暖设备等
  • 房客是否已经居住三年以上
  • 扣除物业费的租金水准

房租偏低由房东承担举证责任,即房东应提交可比房屋租金明显高于所租房屋的证据。限制租金上涨的法令适用于20148月至20157月签署的租约。

 

 

 

 

 

 

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