▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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驱逐房客

读者

 

我有一套房产长期租借给亲友居住。当我自己需要使用时,亲友一直借口没找到其他合适地点而拒绝搬迁,此事已经拖了一年多。请问,我应如何收回属于自己的房产?

 

新桥律师

 

凡是拒付房租,擅自占据他人房产,或是未经许可借宿在他人家中者,都可能因缺少合法居住的理由(租约或房东的同意)而成为驱逐的对象。不过,法律为避免流离失所造成的社会问题而对驱逐房客设立了种种严格的限制。

 

一方面,民法第544条赋予业主“最绝对的物业处置权”,保护产权免遭他人侵犯。另一方面,法律又规定了每个人过尊严生活,特别是获得体面住房的权利。住房权已成为人权的一部分。

 

 拒付房租是解除租约的主要原因之一。当房客拒付房租时,房东要及时聘请法院执达员向房客发出催付函(commandement de payer)。在一至两个月的规定期限内,如房客仍拒付房租,房东可向法院提出起诉。要求驱逐房客。

  

根据199179日的第91-650号法令和1992731日的第92-755号实施细则,所有房东均可要求驱逐无权居住者和无租约者,前提是需要遵守法定程序。把房客从主要住所中驱逐出去的要求更为严格。驱逐程序是,房东向物业所在地的小审法院提出起诉,同时把解除租约的传讯书通过司法执达员以双挂号信的方式在开庭的两个月前寄给省政府,提醒住房管理机构和住房互助基金会考虑被驱逐人的住房问题。未履行此项程序者的起诉将不予受理。       

 

在有多名房客的情况下,房东要要求驱逐所有房客。即便其中只有一人签了租约。在法官下达驱逐令之后,房东还需要聘请法庭执达员在工作日的上午6时至下午21时之间把判决书送达房客。租客在收到该份文件后有两个月的时间完成搬迁。 如果法官在判决中没有给出搬家期限或房客在该期限内无法找到其他居所,房客可向大审法院提出一个月至一年的延长期限。上述期限过后,房东可向警察局或省政府要求驱逐未离开住所的房客。

 

在强制驱逐的当天,

-如果房客在家,未做反抗:执达员将向其提交具家具清单,注明家具存放地点的笔录并取回房屋钥匙。

房客在驱逐时拒绝开门:执达员将作出笔录,要求警方协助。

- 房客不在家:执达员只能在获得警方和锁匠协助下才能进入房内。执达员制作家具清单,请专业公司搬走家具,更换门锁,在门上张贴禁止房客入内的告示。  在驱逐房客之后,省住房部门有帮助被驱逐房客找到其他住房的义务。

注意:房客不得在任何情况下擅自闯入房客额屋内,拆除门锁,移动家具,否则会受到侵犯私人住宅的刑事追究。

根据法律规定,在111日至315日之间禁止驱逐房客(trêve hivernale)。但以下情况例外:

- 擅自闯入他人住宅

- 所占地已被列入危险房屋  

被驱逐者已经获得符合家庭条件的住房

 

需要指出的是,驱逐程序的时间较长,至少需要六个月。

 

 

 

驱逐房客

读者 :  我的房客已经半年未交房租。我想把他们赶走。请问驱逐房客有哪些程序?需要多长时间?

 

新桥律师

 

在房客不交房租的情况下,如果租约有相关规定,房东可根据一定程序宣布解除租约。此外,房东还可以要求法官解除租约,并把房客逐出门。

购买房租保险的房东应在房客停止支付房租后立即要求其保险公司支付房租。对有担保人的房客,房东应要求其担保人支付房租。如果房客领取住房补贴(CAF),房东可以要求住房补贴机构把补贴之间支付给自己。此后,房东可向房客发出包括解除租约条款在内的支付房租催告。

在解除租约之前,房东还应通过法庭执达员(huissier de justice)向房客及其担保人发出催付状(commandement de payer)催付状应列出解除租约条款以及某些保护房客权益的法律条款,特别是房客有权提出紧急审理,要求宽限期的权利。

此后,房客有2个月时间支付房租,或向法官申请延期支付,向住房互助基金会(FSL)申请资助。2个月之后,房东向房屋所在地的小审法院提出解除租约的紧急审理。法官根据房客的过错的严重程度来决定是否判决解除租约。考虑到房客的经济状况,法官可给予房客偿还债务的宽限期。房客可向大审法院要求延长离开住房的宽限期。大审法院可根据房客的年龄,健康和家庭状况)把宽限期延长一个月至一年。如果房客不在两个月内支付租金,租约即自行解除。

起诉书需要在开庭日的两个月前提交省长。不过,房东也可以在发出催付状的时同时提出起诉,只要开庭日期定在两个月之后即可(最高法院200337日判例)。在法官判决驱逐房客之后,还需要通过法院执达员送达判决书,同时把判决书的内容通知省政府。根据199179日法律第62条的规定,房客有两个月的时间搬迁。不执行该条款可导致程序无效。而且,被认为是善意的房客还可以再要求最后宽限期 (délai de grâce)。在此期间,房客实际上继续占据住房而不交房租。房东只能在这段时间过去之后,才能要求警察局协助驱逐房客。而警察局也会经常以收到上级暂停执行驱逐指示或未接到省政府命令为由,拒绝执行驱逐房客的任务。这时,房东需要向省长提出申诉,在不服省长决定时,房东可向行政法院提出起诉,要求赔偿所遭受的损失。

实际上,即便是紧急审理,等候期也比普通案件长得多。而且,如果法官认定房客有能力支付房租或无法安置未成年子女,往往会根据198976日法律第24条的规定把第一和第二次庭审时间往后推。而且,法官不会当庭宣判,而是把宣判时间延后一个月左右。

驱逐房客必须由法庭执达员进行。执达员只能在工作日的上午6时至21时前往房客居所。

  • 如果房客在家,但没有阻止,执达员即制作家具笔录,指明家具存放处,收回房屋钥匙。
  • 房客拒绝开门:执达员制作笔录并向警察局申请帮助。
  • 房客不在家:执达员应在警察和锁匠的协助下进入其住所。之后制作笔录,搬走家具,更换门锁。然后在门上贴封条,告知房客不得进入屋内。

注意:房东不能在执达员采取行动之前进入房客家中,更换门锁,否则会以侵犯住宅罪受到追究 。此外,法律禁止在冬季11月至翌年315日驱逐房客,除非是

  • 擅自占据空房子的人
  • 住在危房中的人  

必须给予重新安置的人