▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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如何解决房租押金中的纠纷

读者:我是个留学生,租住了一套25平米的单间公寓房。由于转学的缘故,我退还了租住5年的房子,搬到外省居住。但我交还钥匙4个多月仍未收到房东退还的押金。在多次催付后,房东寄来一张长长的账单,说我走后他更换了冰箱,洗衣机,重新粉刷了房间,因此拒绝退款。请问我应该如何维护自己的权益?

 

新桥律师:

 

房租押金用于保证房东收到租金和其他应由房客支付的费用。押金数额应在双方签字的租约中注明。

 

房客在入住之前应同房东共同对房屋状况进行鉴定,并签署鉴定书。房屋鉴定也可请执达员制作。未做房况鉴定意味着房屋处于良好的使用状态。

 

房况鉴定是退房时房东是否有权扣除房客押金的凭据,因此要妥善保存好。

 

房客在使用房屋时,应注意保持其良好使用状态,以避免在退房时被扣押金。

 

租约一般均规定房客支付房屋局施维修的费用。例如:润滑门锁和铰链、粉刷墙壁、更换地毯、修理马桶、水龙头或淋浴头软管等)如墙纸脱落、玻璃窗破碎等。如果室内装有非电气取暖器,如燃气或重油取暖设备,房客每年应自费请专业人员检修一次。

房东的义务已列入民法典第606条。根据该条的规定,房东负责承重墙、拱顶、大梁和瓦片的维修,其余均为局部维修。

房东只有在比较房客入住和退房时的两个房况后,才能确定哪些费用应由房客支付。

 

正常的老化应由房东承担维修责任。例如:房东出租一套粉刷过的住房。房客在居住多年之后离开,墙壁自然老化的维修费用应由房东承担。

 

注意:如果退房时双方未做房况鉴定或指定法庭执达员出具鉴定,房东无权从押金中扣除任何费用。

 

如果退房的房屋鉴定记录了损坏情况,房东可据此进行修缮,并提供发票作为扣除押金的凭据。房东还可委托新房客装修,并在房租中给予减免。在此情况下,房东也应该提供证据。

 

同时,无论是维修还是更换设备,房东的发票均需考应减去正常折旧。折扣以使用年限为依据。例如:

 

墙纸或墙布为10

地毯为7

电气设备为5

 

关于住房的清洁卫生也需要在退房的房况鉴定上注明。需要打扫时,应找专业清洁公司,以便出具发票。如果房东自己动手,他只能要求报销清洁用品(如除垢剂等),而不能要求赔偿所花费的时间。

 

返还押金的期限根据租约长短而定,但都从交还钥匙这天算起。房东在该期限内对房屋进行必要修缮,并向房客提交作为扣费依据的发票。

 

不带家具的住房出租,法律规定房东应在两个月内退还押金。

带家具住房的押金的退款日期法律无明确规定。但租约中都确定为2个月。

 

需要注意的是,房东应在签署房况鉴定之后收回钥匙,房况鉴定只有在此情况下才有效。否则房东便无法证明损害发生在房客离开之前。

 

未能在限期内获得退款的房客可用双挂号信的形式房东催款,并告知新地址,以便收到退款支票。

 

如果双方发生纠纷,房客可要求省政府的调解委员会(commission de conciliation départementale)审理。后者在两个月内提交意见书。

 

 若一方不遵守意见书,另一方可向小审法庭(TRIBUNAL D’INSTANCE)提出起诉。

 

 

 

 

   

 

 

读者:我三个月前退掉了租住的巴黎公寓房,但到目前为止都没收到房东退还的押金。经多次交涉,房东对我的要求不理不睬,反说房间的地毯损坏了,应当从租金中扣除维修费用。请问,房客需要支付哪些维修费用?房东是否有权力扣除押金?我应该如何维护自己的权利?

 

新桥律师

 

房租押金必须在由房东和房客签字的房况鉴定书中注明,或由司法执达员出具房况鉴定书,房东出具证明。退房鉴定可用于证明房屋状况良好,也可证明房屋状况槽糕。

 

为此,房客应注意保持房屋的良好状态,以避免押金被扣。

 

房客应支付房屋和设施的小修小补以及所有局部维修的费用。例如:门锁和铰接件的润滑,房内油漆和地毯,修理自来水龙头和水管的故障和结钙,更换淋浴喷头的软管等)。

 

此外,房客还应维修自己造成的损坏,如地毯上的香烟洞,墙纸脱落,玻璃窗破碎等。

 

如果室内装有燃气或重油取暖设备,房客每年应自费请专业人员检修一次。 房东在把交房和退房时所作的房况进行比较后才能确定哪些费用应由房客支付。如果房客完成了正常的维修,房东应负责因老旧而进行的必要装修,例如重新翻刷房屋的费用。

 

一般来说,房屋内部的维修保养由房客负责。这些维修包括:壁炉,门窗和玻璃,墙壁和画镜线,部分地板或地砖以及门锁,插销等的更换。此为,根据判例,房客维修的部分还包括电开关,插座,保险丝,灯泡。电梯的维修一般由房东支付,但房东也可通过租约规定由房客支付。房东还可要求房客购买电器设备的保险并签署维修合同。房客还负责杀灭房内的蟑螂等害虫,维修马桶,下水道水管漏水,信箱,并在离开时腾空地窖内的物品。

 

房客应以“好父亲”的负责态度使用房屋。但房客不负责自然老化和不可抗力造成的损坏。

 

 需要注意的是,如果在房东搬迁时未作笔录,也未请司法执达员做鉴定,房东不得扣留押金。反之,当笔录上有需要维修的记载时,房东可从押金中扣除维修费用,前提是向房客提供相关发票。例如,当住房的地毯烧毁后,房东应在维修后提供发票,根据发票金额扣除相关费用。不过,在更换地毯后,房东不能要求房客全额付款,而应扣除折旧部分。例如原来的地毯已有七年,地毯的折旧期也是三年半,那么房东应按照房客应付的钱应减半计算。

 

 判例认为墙纸的折旧期为10年,地毯为7年,家用电器设备为5年。

 

如果退租时房屋很肮脏,也应该在笔录上注明,然后由房东找人打扫,并从押金中扣除相应费用。

 

 房客离开的日期以作为房况鉴定后,把钥匙交给房东为准。如果房况鉴定在交钥匙之后才做,房客可宣称损害与之无关。

 

在空住房出租时,房东应在房客搬走后的两个月内返还押金。带家具出租的住房返还押金的时间可由双方在租约中自由确定。否则,返还期限与空房出租相同。如果房客未在上述期限内收到支票,他应首先通过平信,然后通过双挂号信催付。房客应在信中注明自己的新地址,以便房东寄出支票。若上述行动未果,房客可将争议提交调解员( conciliateur)调解。若调解未果,不服的一方可向房屋所在地的小审法院(tribunal d'instance)提出起诉。

     

根据您的情况,如果您在搬家前作房况鉴定,即便地毯损坏严重,需要更换,房东也无权在您离开后扣除押金。反之,若您签字的房况鉴定中注明地毯损坏,那么房东有权从押金中扣除实际费用,前提是必须提供发票,并按上文所述 方式扣除折旧费用。