▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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调整店铺租金

读者:我租来的餐馆已经开业9年。在续租约时,房东要求提高25%的租金,理由是店铺所在的街道已经改成步行街,建筑物外墙也重新粉刷过。请问他的理由是否成立?有何法律根据?

 

新桥律师

 

根据商法典第L145-34 和第L145-33条的规定,除非商业功能有明显改变,商铺租金的调整应符合租金水平。租期在9年以下的新租约的租金上涨幅度不得超过季度建筑价格指数。

 

2011914日最高法院的判例规定,商业功能的明显改善必须给相关行业带来利润。房东所做的维修只在给房客带来利润的前提下才能被考虑。

 

在延续租约时,店铺商业功能的改善可说是房东增加房租的唯一理由。店铺的商业功能可能随着不同时期提高或降低。因此,应对租金水平进行综合评估。此外,在某个阶段,如经济危机中,有可能出现商业功能提高而销售额反而降低的情况。

 

根据1953930日法令第23-6条,在商业功能大幅度提高时,房租的增长可不受建筑价格指数的限制。

 

上述法律的第23-4中对商业功能的定义是:商业功能取决于根据城市规模,地段和市口,周边的各种活动,交通手段以及店铺特殊的地理位置的吸引力。一般来说,商业功能的显著变化来自以下几个方面:
 

- 全国或国际规模连锁店的建立带来大规模的客人

- 新建筑使当地人口显著增加

- 新建地铁站或轻轨站

- 城市人口或旅游人口增加

- 新开张的商场或购物中心

- 新建车库或无轨电车站

- 新开出的步行街

 

然而,仅靠以上因素还不够,根据上述法令第23-4条,房东还需要证明商业功能的改善给商店带来实际利润。例如,巴黎郊区的一个火车站新开了一个出口。新出口的街道上有一家报亭,一家殡仪馆和一家药店。新出口使报亭和药店的销售额翻了5倍,但殡仪馆的销售额依然如故。为此,最高法院法官认为,商业功能带来的利润应该根据业务门类加,而不能只根据商店的用途来决定。反之,当商业功能显著下降时,房客也可要求降低房租。而此时,房东以行业门类为由要求保持原有租金水平的诉求却遭到驳回。此时,房东所能提出的论据只能是原来的租金已经偏低,即便商业功能下降,房租仍低于该地区的平均水平。
 
在调整租金时,要求加租的房东必须从以下三个方面证明店铺商业功能的显著改善:

 

- 实际的商业功能改变

- 租金水平上涨10%以上

- 在商业功能改善和租金水平上涨直接存在因果关系。

 

综上所述,房东如果能证明商业功能有明显改善,并给经营者带来10%以上的利润,是可以要求提高房租的。如果房客不同意加租,双方可将纠纷提交物业所在地的法院裁决。