▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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投资住房

读者:我打算选择购置一些住房出租。请问哪些住房可以免税?带家具还是和不带家具出租好?

 

新桥律师

 

2013年起,杜佛罗(Duflot)法取代原来的塞利叶(Scellier)实施。其目标是通过减税鼓励投资节能环保的新住房。

 

其方法为在住房紧张的大城市购置新住房,并至少出租9年。

该住房按政府规定的租金标准出租给低收入者。

在此前提下,投资者可每年减税额为房价的2%9年总减税额为房价的18%。此后,业主可通过租金提高退休金的水准。

 

享受减税的条件是:

所购住房的价格不超过30万欧元

连续出租9

投资者每年最多购买两套房产

所购房产应符合政府颁布的节能要求(BBCRT2012隔热规定)

住房的租客不得为投资者的父母或子女

租客收入不能超过政府规定的各地房租的不同上限

 

举例来说,在巴黎市郊购买一套总价20万欧元的30平米的符合环保要求(BBC)的住房。根据政府规定,所购住房的租金不得超过1000欧元。业主将其以每月800欧元的价格出租给一户低收入的家庭,租期9年。这样,业主9年的减税额为200 000 x 18%=36 000€,每年的减税额为36000/9= 4000€

 

在出租购买物业时,房东还要确定出租方式,即是否带家具出租,因为出租方式同纳税方式和收入抵扣方式紧密相关。

根据税法总则第31条,空房出租(LOCATION NUE)和带家具出租(LOCATION MEUBLEE)的抵扣方式上基本相同,即业主需要提供在会计年度内的发票。可抵扣的费用包括出租物业的管理,维修和保养费(这些费用在2044号报表上申报)。具体来说有以下部分:

物业管理费:看门人,园丁和物业公司的费用。

其他管理费:邮资,交通,电话,公告等费用,年抵扣总额为20欧元。

保险费,自2006年以来,民事保险,物业保险,租金支付保险等均可抵扣。

物业的维修,保养和改造费。改造费的抵抗取决于工程的性质。为了避免日后发生纠纷,业主可在向税务局提供注明工程内容的发票。可抵扣的改造费用可上网站查询:http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4052-PGP

 

无法由房客分摊的物业费包括:

-向房客支付的补偿费和搬迁费

-房地产税,但由房客支付的垃圾费(taxe sur les ordures ménagères)除外

-用于购置,兴建,扩大,改造和维修物业的贷款利息,保险费和手续费。

 

带家具住房出租可抵扣的费用和不带家具出租的住房相同,此外还包括不延长使用期限,也不增加固定资产总值的设施维修保养,否则,这些支出在实际申报税制 (régime réel)的资产负债表内按年份折旧。采用该税制的最大优势是可在收入中扣除物业折旧(一般占房产和家具总值的15%)。此项往往被业主忽视的抵扣可大大降低税收成本。在因此造成亏损时,业主可从个人所得税中冲抵亏损部分。

 

在非职业带家具出租住房时,如亏损不能从个人所得税中抵扣,可从未来10年的房租收入中抵扣。

 

当选择申报工商业收入时,物业转让登记税,公证费,中介费计入资产负债表的资产项内,作为物业价值的一部分,从收入中抵扣。建议相关人士寻找专业律师和会计师咨询。

 

同时,在税务局登记的会计事务所(centre agréé)的费用可从个人所得税中扣除(每年不超过960欧元)。

 

综上所述,带家具出租在纳税方面较为有利。

 

 

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