▂▄▆▄▂ 巴 黎 新 桥 律 师 事 务 所 Cabinet d'Avocats Jing QIAO Avocat d'origine chinoise inscrit au barreau de Paris
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免税房产

 

 

如何在投资房产中享受免税

 

读者问:

我们听说有些不动产投资的可减税,是否能介绍一二?

新桥律师:

鉴于目前法国尚缺120万套住房,为了鼓励投资,促进房地产业的发展,解决住房难题,法国政府推出了多种购房减税措施。根据这些措施,所有纳税人均可通过投资住房享受免税,并通过购置房地产

  • 获得补充收入
  • 积累一定的资本
  • 改善退休生活
  • 创造和优化不动产业
  • 应对家庭的不时之需

目前最受欢迎的措施是2014年推出的投资新建住房的PINEL法。其特征是:

  • 在住房紧缺的地区(巴黎,里昂,波尔多等大城市)购置新住房
  • 将所购住房出租6年至12年
  • 投资人在6年内享受12%的减税,9年内享受18%的减税,12年内享受21%的减税。
  • 收取房租,供家庭及个人使用或届时再次出售。

一个投资人每年最多可减税6300欧元。

举例来说,位于距巴黎65公里的一个高尔夫球场旁一个公寓楼投资项目。该公寓楼提供带家具的厨房、浴室、独立卫生间、壁橱、取暖和车位。此外,还提供互联网、洗衣房、游泳池、健身房设施和24小时保安服务。公寓楼的销售将于 201010月开始,投资人先期支付3%的定金。其余费用,在签署购房协议时支付30%地基完成后支付5%,楼层完成后支付20%,屋顶完成后支付15%,各公寓房分割完成后支付13.6%,内外装修完成后支付16.4%。该公寓楼将于2012年底完工,其增值税全免。

具体操作方法是,投资人和一家管理公司签订房产管理合同,后者负责寻找房客,支付取暖和维修费用,收取房租并将其定期打入投资人的账户。双方可在合同中约定,无论房屋是否出租,管理公司均保证按月支付房租。房租水平每年十月根据房租指数(IRL)进行调整。

具体来说,如果业主购买一套距离巴黎65公里的高尔夫球场公寓投资额为 20欧元(包括家具)。假定投资人从银行获得为期20年的银行贷款,利息为2,2%,每月应偿还的本息为1 047欧元,即每年12 559欧元。

业主的其它支出还有

- 房地产税每年650欧元

- 物业费每年500欧元

- 社保分摊金15,5% 1 947欧元

- 申请减免增值税的会计费用每年200欧元,共计3 297 欧元

加上银行利息12 559欧元后每年15857欧元

收入部分:房租年回报11664欧元 (每月房租972欧元)

支出抵扣收入:16269 – 11664 = 4605欧元

投资人每月支出的本息费用为383欧元,并在20年后成为该套公寓的业主。

更重要的是,如果投资人每年纳税额为 5 680欧元,他可在9年内不交任何个人所得税,共节省税金 51 125欧元。

结论为:

利用20年的100%的银行贷款购入总价(包括增值税)为200 000欧元的房产,业主每月只需偿还383欧元的贷款,即可在20年后成为该套公寓的业主。由于从中扣除因此结余的税金51 125欧元和增值税39 200欧元,投资人实际仅支付了109 675欧元,即55%的房价。在20年后,业主一般可以把房产按原价的1.5售出(房产每年平均上涨5%,这样,业主在此次投资中的获利为100 000欧元的房产增值+ 90325欧元(51 125+39 2009年共190 325欧元,即平均每年净赚21147欧元。此种投资唯一的问题是,由于签订的是商业租约,如在20年后业主收回自用,需要交一笔补偿费,一般相当于2年左右的房租。该赔偿费的金额可通过合同提前确认。当然,业主也可继续出租,收取每月的房租。

借此机会,还要向一些报税少于实际收入者提个醒,少报税看似节约了税款,实际往往得不偿失,因为第一,如受到税务稽查可能被课以40%80%的罚款,第二,由于您报税少,银行贷款困难,严重限制了您的投资能力,使您无法利用银行资本购置升值潜力大的物业或商业资产,失去享受巨大升值空间的机会(在十年中物业价格翻番是很正常的)。而该升值空间是很多人资产快速增值的原因。根据减税法进行物业投资,既可解决多交税的问题,又可因报税高获得巨大的银行融资能力,堪称是一个合理合法,两全其美的理财方式。

 

新桥律师事务所

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